Foire aux questions

Le recours à l’architecte est obligatoire pour l’établissement d’un projet architectural

(article L 431-1 du code de l'urbanisme). Cependant, toute personne physique qui construit

pour elle-même peut ne pas recourir à l’intervention d’un architecte lorsque la surface de

plancher ne dépasse pas 170 m2 (article R421-14 du code de l'urbanisme).

Ainsi le particulier qui fait construire une maison qui n’excède pas 170 m2 de surface de

plancher n’a pas l’obligation de recourir à un architecte ; cette disposition laisse donc le

choix. S’adjoindre la maîtrise d’oeuvre d’un architecte est une garantie de réalisation

conforme aux règles de l’art qui peut être sources d’économies (un contrat de maîtrise

d’oeuvre doit être signé).

La commande de travaux doit impérativement passer par un contrat signé par les

parties. L’ensemble de la construction peut être confié à un maître d’oeuvre, chargé de

coordonner les différents corps de métiers, souvent par Contrat de Maison Individuelle

(CMI), dont les clauses répondent à une réglementation spéciale, (articles L. 231-1 à L.

231-13 et R. 231-1 à R. 231-14 du Code de la Construction et de l’Habitation) ou être confié

à chaque catégorie de métiers (avec un contrat par corps de métiers). Ce contrat

composé de chaque poste ou ces contrats (un par poste) doivent comporter, outre les

mentions communes à tous les contrats (nom et qualité des parties, adresse et lieu

d’exécution du contrat) à minima :

- le descriptif détaillé, liste exhaustive claire et précise des travaux

- le descriptif des matériaux utilisés pour chaque réalisation,

- le chiffrage précis de chaque ligne et chaque poste de travaux,

- la date de début et de fin des travaux,

- le montant total TTC des travaux et les modalités de règlement,

- les références des Garanties Décennales.

Ainsi, le propriétaire de la maison aura des éléments pour le contrôle de la conformité de

la réalisation des travaux par rapport aux descriptifs. Toutes les malfaçons, désordres,

mauvaises réalisations,… doivent être signalées immédiatement par courrier

recommandé avec accusé de réception. En cas de conflit, le contrat est le document

juridique qui permet de prouver sa bonne foi.

L’architecte, le maître d’oeuvre, les constructeurs, les entrepreneurs sont tenus de fournir

une assurance Garantie Décennale pour les travaux dont ils sont les auteurs et dont ils

ont la responsabilité (Article L241-1 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Le Maître d’Ouvrage, propriétaire de l’immeuble, doit contracter une Assurance

Dommages Ouvrage qui financera, le cas échéant, les dommages survenus à l’ouvrage,

recherchera la responsabilité des constructeurs et actionnera les Garanties Décennales

(art L.242-1 code des assurances).

Avant la signature du contrat de missions et de commandes, il est vivement conseillé de

demander l’attestation en cours de validité de toutes les assurances Garanties

Décennales et de les annexer au contrat.

La clôture mitoyenne (article 666 et suivants du Code Civil), quelle que soit sa nature (mur,

palissade, végétaux, grillage,) est une copropriété entre deux voisins. Ainsi, ils doivent

contribuer aux dépenses de construction, d’entretien, de réparation de la clôture,

proportionnellement à leurs droits de propriété. Chaque voisin peut donc, à sa guise,

peindre son côté, y apposer des affiches, y appuyer des objets peu encombrants ou des

poutres et les enfoncer jusqu’à 54 mm, exhausser le mur sans nuire au voisin et, selon le

cas récupérer la moitié de la récolte (arbres fruitiers). Par contre pour des travaux plus

importants, l’autorisation du copropriétaire est requise notamment pour pratiquer des

vues et des jours, appuyer des terres ou un ouvrage, pratiquer des enfoncements.

Il est donc important de connaître la nature juridique du mur ou de la clôture (cette

nature peut être établi par acte notarié, par contrat ou par présomption), ce qui permet

l’application ou non des principes de la mitoyenneté.

Une distance de 1,90 mètre minimale devra être respectée pour réaliser une ouverture

créant une vue droite (permet de voir directement sans tourner la tête) chez le voisin,

cette distance minimale est ramenée à 0,60 mètre pour une vue oblique (il faut tourner

la tête pour voir chez le voisin) sur la propriété voisine. Si cette distance n’est pas

respectée l’ouverture ne pourra pas créer de vue et devra être à fer maillé et verre

dormant et respecter une hauteur de 2,60 mètres au-dessus du plancher ou sol en rezde-

chaussée et de 1,90 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs (article

675 et suivants du Code Civil).

Il peut être dérogé à ces règles par consentement explicite entre les deux voisins ce qui

créée une servitude de vue.

Les arbres, dont la hauteur est supérieure à 2 mètres doivent être plantés à une

distance minimale de 2 mètres de la propriété voisine. Les arbres ou arbustes dont la

hauteur est inférieure à 2 mètres doivent être plantés à une distance minimale de 0,5

mètre de la propriété voisine (article 671 du Code Civil).

Cette distance peut ne pas s’appliquer quand il y a :

- entente écrite (contrat, acte notarié) entre les voisins,

- division de la parcelle plantée d’arbres existants et que le fait de diviser ne permet

plus aux arbres d’être à la distance légale,

- prescription trentenaire.

En dehors de ces cas le voisin peut exiger que ces arbres ou arbustes soient arrachés ou

élagués à la hauteur réglementaire.

En ce qui concerne le domaine public : le Code de la voirie routière exige une plantation

à au moins 2 mètres de la limite du domaine public. Il impose aussi des servitudes de

visibilité aux endroits dangereux.

Bien que facultatif, un règlement de lotissement est presque toujours établi par le

lotisseur pour compléter les règles d’urbanisme applicables sur la commune (article

R315-5 du code de l'urbanisme).

Ces règles complémentaires peuvent être plus contraignantes mais jamais plus

permissives que le règlement communal.

Le règlement de lotissement est valable 10 ans puis devient caduque sauf décision

explicite de la majorité des propriétaires du lotissement (article L442-9 du code de

l'urbanisme).

Il n’a pas de caractère obligatoire mais existe dans la plupart des lotissements. Il fixe les

droits et les obligations de chacun en matière d'aménagement et d'usage des jardins, de

pose d'antennes, d'entretien extérieur des constructions, d'usage des bâtiments, de règles

de vie en commun, d'usage des parties communes, etc.

Le cahier des charges peut également définir les servitudes qui existent entre les lots. Ils

s’imposent à tout le lotissement et sa validité n’est pas limitée (article L111-5 du code de

l'urbanisme).

Elle est créée obligatoirement dès que le lotissement comporte des parties communes et

réunie tous les propriétaires du lotissement, les colotis, (article R442-7 du Code de

l’Urbanisme). L'association gère et entretien les espaces communs et les équipements

collectifs dont elle est propriétaire. Les charges qui en découlent sont réparties entre tous

les propriétaires selon des règles déterminées dans les statuts de l'association.

Après un certain temps, afin de limiter ou de faire disparaître ce poste de dépense, les

propriétaires cèdent, le plus souvent gratuitement, les espaces collectifs à la commune

afin qu'elle en assume la charge. L'ASL perd son objet et disparaît.

Le dialogue, « se parler », est le meilleur moyen pour dissiper les malentendus et  apporter des solutions consensuelles permettant une bonne entente au quotidien entre  voisins.

Depuis sa création en 1999, la fête des voisins propose un moment généreux et festif.

Cette manifestation a lieu chaque année le dernier vendredi du mois de mai ou le

premier vendredi du mois de juin, entre 19 et 22 h.

Cette soirée a des objectifs et des valeurs. Outre, le but de briser la solitude et de

renforcer la solidarité, ce moment de partage entre voisins permet également de rendre

les relations plus harmonieuses au sein des quartiers et des immeubles.

En effet, mieux connaître ses voisins permet de les comprendre, de se mettre à leur

place. Cela permet également de prendre conscience des nuisances que l'on peut soimême

occasionner par son style de vie. En découvrant que certaines choses peuvent

gêner nos voisins et vice-versa, on se donne l'occasion de désamorcer des conflits avant

qu'ils ne deviennent plus graves. Apaiser les tensions sur des sujets divers qui peuvent

être réglés dans le calme et la douceur est forcément plus facile autour d'un bon petit

plat partagé !

La conciliation est un mode alternatif de règlement des litiges. Elle peut être mise en

oeuvre lorsque la solution du procès en justice est manifestement disproportionnée par

rapport au litige entre les parties. Ainsi le conciliateur va tenter d'amener les parties à un

accord amiable, il ne peut pas trancher un litige ni imposer une décision.

Le recours au conciliateur est entièrement gratuit. Il reçoit le plus souvent à la mairie où il

tient une permanence. Facultative et dépourvue de caractère contraignant, la conciliation

est un facteur de paix sociale.